ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ – ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ

Η δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο είναι από το νόμο υποχρεωτική και αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά, έκδοση οικοδομικής άδειας).

Η κτηματογράφηση μίας περιοχής, δηλαδή η σύνταξη του κτηματολογίου είναι η διαδικασία συλλογής, επεξεργασίας και καταγραφής των εμπράγματων και άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων που έχουν τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα και η σύνδεση των δικαιωμάτων αυτών με συγκεκριμένα ακίνητα. Ταυτόχρονα, καταγράφονται και νομικές πληροφορίες (ληξιαρχικά στοιχεία και στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, τρόπος απόκτησης του δικαιώματος, στοιχεία της πράξης με την οποία έχει αποκτηθεί το δικαίωμα κ.λπ.) και τα γεωτεμάχια απεικονίζονται στα κτηματολογικά διαγράμματα με συγκεκριμένες συντεταγμένες κορυφών στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87), οριογραμμές και εμβαδά. Η κτηματογράφηση ξεκινά με την κήρυξη μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση και ολοκληρώνεται με την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή.

Σκοπός της κτηματογράφησης είναι κάθε κομμάτι γης στην ελληνική επικράτεια να αποκτήσει ταυτότητα και πάνω σε αυτό να καταγραφεί οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα δηλώνεται και αποδεικνύεται νομικά, με συνέπεια τη  δημιουργία μιας τεράστιας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων. Ωστόσο, για την υλοποίηση αυτού του ογκώδους έργου, αναγκαία είναι η συνέργεια κάθε πολίτη ξεχωριστά, στον οποίο ανατίθεται η υποχρέωση δήλωσης των ακινήτων του με τα επιμέρους απαιτούμενα δικαιολογητικά, είτε ηλεκτρονικά είτε στα κατά τόπους Γραφεία Κτηματογράφησης.

Τo ερώτημα που ανακύπτει είναι, τι είδους συνέπειες δύναται να επιφέρει για έναν πολίτη η παράλειψη ενέργειας από μέρους του;

Σε πρώτο στάδιο και εφόσον η προθεσμία για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δηλώσεων παρέλθει, ο εκάστοτε δικαιούχος διατηρεί ακόμα το δικαίωμά του να προβεί στην υποβολή εκπρόθεσμης πλέον δήλωσης του ακινήτου του.  Το εκάστοτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο δεν στερείται δηλαδή της δυνατότητας υποβολής της δήλωσης. Πλην όμως κινδυνεύει στην περίπτωση αυτή να ενεργοποιηθεί εις βάρος του η διαδικασία βεβαίωσης και επιβολής προστίμου και να υποχρεωθεί να πληρώσει συγκεκριμένο χρηματικό ποσό ως ποινή. Τα εν λόγω ποσά είναι ήδη προκαθορισμένα και αναγράφονται στην σελίδα του Εθνικού Κτηματολογίου αποδίδονται δε σε συνάρτηση με το είδος του δικαιώματος που δηλώθηκε εκπρόθεσμα, την έκταση του ακινήτου και τη θέση στην οποία αυτό κείται.

Η δυνατότητα υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης δεν υφίσταται βεβαίως εσαεί αλλά μέχρι την έναρξη λειτουργίας (αφού ολοκληρωθεί η συγκέντρωση και ο έλεγχος των ζητούμενων στοιχείων) των Κτηματολογικών Γραφείων. Από το σημείο αυτό και έπειτα κάθε κομμάτι γης αποκτά μοναδικό προσδιοριστικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (Κ.Α.Ε.Κ) με όλα τα σχετικά δικαιώματα που έχουν, έως τότε, βεβαιωθεί και καταγραφεί επ’ αυτού.

Όσα ακίνητα δεν δηλωθούν ούτε εκπρόθεσμα κατά τα παραπάνω, θα εκπέσουν στην κατηγορία των λεγόμενων ακινήτων ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ. Ο δικαιούχος του οποίου το ακίνητο έχει περιληφθεί στην κατηγορία αυτή κατά την «Πρώτη Εγγραφή», που έχει διαπιστωτικό χαρακτήρα, είναι εξοπλισμένος ακόμα και στο στάδιο αυτό με το δικαίωμα να διεκδικήσει το ακίνητο του με δύο διακριτούς τρόπους:

• Με αίτηση διόρθωσης στον προϊστάμενο της οικείας Κτηματολογικής Υπηρεσίας, διαδικασία η οποία όμως προϋποθέτει τη συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου.
• Με την έγερση αγωγής για αναγνώριση και διόρθωση του σφάλματος της Αρχικής Εγγραφής (προσοχή, όχι αναγνώρισης του επικαλούμενου δικαιώματος, το οποίο εξετάζεται μεν παρεμπιπτόντως, δεν περιβάλλεται όμως με την ισχύ δεδικασμένου).

Η προθεσμία που έχει ο δικαιούχος και στις δύο περιπτώσεις είναι 7 έτη, χωρίς να απαιτείται για την δεύτερη ως άνω περίπτωση, η τήρηση προδικασίας με αίτηση διοικητικής διόρθωσης της εγγραφής.

Οι Αρχικές Εγγραφές των οποίων δεν αμφισβητήθηκε εμπρόθεσμα η ακρίβεια εξώδικα ή δικαστικά, καθίστανται άμεσα οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας με αποτέλεσμα, ο άλλοτε δικαιούχος να αφοπλίζεται, μην έχοντας πια καμία δίοδο διεκδίκησης του ακινήτου του.  Για όσες δε, Εγγραφές εκκρεμεί δικαστική αμφισβήτηση, η οριστικοποίηση τους λαμβάνει χώρα μόλις καταστεί αμετάκλητη η απόφαση που δέχεται ή απορρίπτει ενδεχομένως τη σχετική αγωγή, οπότε το ακίνητο περιέρχεται πια στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.

Τα ανωτέρω δεν αφήνουν αμφιβολία, ότι προκειμένου κανείς να μην έρθει αντιμέτωπος με πρόστιμα, διοικητικές προσφυγές και πολύ περισσότερο με δικαστικούς αγώνες, σκόπιμη θα ήταν η προσπάθεια για υποβολή εμπρόθεσμης δήλωσης, η οποία θα εξασφαλίσει την αποφυγή κοστοβόρων και γραφειοκρατικών διαδικασιών ενώπιον Δικαστηρίων και Κτηματολογικών Γραφείων.