215 520 9070 & 6947 602 862 info@lawmatters.gr
Select Page

Δικηγόρος για Συμβόλαια Μεταβίβασης Ακινήτου – Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας σε Υποθηκοφυλακείο & Κτηματολόγιο

Η παρουσία Δικηγόρου για τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του υποψήφιου ακινήτου, τις διαπραγματεύσεις με το αντισυμβαλλόμενο μέρος, τη σύνταξη προσυμφώνου πώλησης και τυχόν αρραβώνα, σε περίπτωση ορισθείσας προκαταβολής, τη διενέργεια όλων των αναγκαίων νομικών ενεργειών προκειμένου το ακίνητο να μεταβιβασθεί ελεύθερο από κάθε βάρος και διεκδικήσεις, τα ανακύπτοντα φορολογικά ζητήματα, τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης και την εν γένει εποπτεία όλης της διαδικασίας έως τη μεταγραφή των νέων τίτλων ιδιοκτησίας στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή/και το κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο καθώς και τη τμηματική ή εφάπαξ καταβολή ολόκληρου του ορισθέντος τιμήματος έως την οριστική εξόφλησή του, κρίνεται αναγκαία προς σκοπό διασφάλισης των συμφερόντων εκάστου μέρους και αποτροπής τυχόν κινδύνων και λαθών που είναι, δυστυχώς, σύνηθες να λαμβάνουν χώρα κατά τα στάδια μιας αγοραπωλησίας και να διαπιστώνονται κατόπιν υπογραφής των οριστικών συμβολαίων.

Το δικηγορικό μας γραφείο, με εμπειρία σε ζητήματα αγοραπωλησίας ακινήτων και ανακυπτόντων νομικών και φορολογικών θεμάτων, σας παρέχει πλήρη καθοδήγηση και ενημέρωση αναφορικά με τα στάδια της αγοραπωλησίας και αναλαμβάνει για λογαριασμό σας όλες τις απαραίτητες ενέργειες έως την υπογραφή των τελικών συμβολαίων.

Κάθε υποψήφιος αγοραστής πριν προβεί στην υπογραφή του συμβολαίου για την αγορά ακινήτου οφείλει να έχει ακολουθήσει τα εξής βήματα μείζονος σημασίας:

Α) Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο & Κτηματολόγιο

Κατόπιν εντολής σας, μεταβαίνουμε στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, στο οποίο υπάγεται το υπό εξέταση ακίνητο και διενεργούμε έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του. Συγκεκριμένα, ο έλεγχος αφορά μια σειρά νομικών θεμάτων που πρέπει να γνωρίζει ο υποψήφιος αγοραστής πριν την έναρξη των διαπραγματεύσεων για την υπογραφή των συμβολαίων και τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ο έλεγχος πραγματοποιείται προκειμένου να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν τυχόν βάρη επί του ακινήτου, εάν δηλαδή το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη, όπως υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, εάν έχει εξαλειφθεί η υποθήκη ή έχει λάβει χώρα τροπή της, εάν υφίστανται διεκδικήσεις και εκκρεμείς αγωγές σε βάρος του ακινήτου, εάν έχουν μεταγραφεί οι τίτλοι ιδιοκτησίας του προηγούμενου ιδιοκτήτη στα Βιβλία Μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, εάν αποτυπώνονται ορθά οι τίτλοι ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ή υπάρχει ανακολουθία των εμπράγματων δικαιωμάτων και βαρών μεταξύ Υποθηκοφυλακείου και αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου (εφόσον λειτουργεί στην περιοχή όπου εδρεύει το υπό εξέταση ακίνητο) και άλλα παρόμοια ζητήματα.

Μετά το πέρας του ελέγχου, ο οποίος αφορά όλους τους προηγούμενους δικαιοπαρόχους και φθάνει έως την αγορά του οικοπέδου και την ανέγερση του επ’ αυτού κτίσματος, προχωράμε στη σύνταξη της Έκθεσης Ελέγχου. Η Έκθεση Ελέγχου περιλαμβάνει όλα τα πορίσματα του ελέγχου, με αναλυτική παρουσίαση των τίτλων κτήσης των προηγούμενων δικαιοπαρόχων, τους τόμους και αριθμούς μερίδας των φυσικών προσώπων, τους τόμους και αριθμούς των Βιβλίων Μεταγραφής, Βιβλίων Διεκδικήσεων, Υποθηκών, Κατασχέσεων και κάθε άλλη πληροφορία κρίνεται αναγκαία για την πληρότητα του ελέγχου. Επίσης για τον έλεγχου του Κτηματολογίου υφίσταται ειδική μνεία και αναλυτική παρουσίαση των πορισμάτων. Στόχος της συνταχθείσας από εμάς έκθεσης είναι να σας παρουσιάσουμε με σαφήνεια όλα τα  ευρήματα και τις ενέργειες ή μη, που θα πρέπει να πραγματοποιηθούν για την εξάλειψη των βαρών, τη διόρθωση των ανακολουθιών και άλλων ανακυπτόντων ζητημάτων προκειμένου να είστε ενήμεροι για το ακίνητο που σας ενδιαφέρει πριν την έναρξη των διαπραγματεύσεων με τον πωλητή και πριν φυσικά την καταβολή από μέρους σας προκαταβολής για το «κλείσιμο» της συμφωνίας.

Β)Έλεγχος Ακινήτου στην Πολεοδομία – Τεχνικός Έλεγχος Ακινήτου

Πλην του νομικού ελέγχου, απαραίτητος κρίνεται και ο έλεγχος του ακινήτου στην κατά τόπον αρμόδια Πολεοδομία. Ο πολεοδομικός έλεγχος του ακινήτου αποσκοπεί στην μελέτη της οικοδομικής άδειας δυνάμει της οποίας ανεγέρθη το ακίνητο ενώ, ερευνώνται ενδεχόμενες αυθαιρεσίες και πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες χρήζουν τακτοποίησης από τον πωλητή προ μεταβίβασης του ακινήτου. Επίσης αναγκαίος είναι ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, ο οποίος πραγματοποιείται προκειμένου να διαπιστωθεί η καταλληλότητα του δυνάμει της σκοπιμότητας αγοράς, εάν δηλαδή ο υποψήφιος αγοραστής επιθυμεί την αγορά και τη μετέπειτα χρήση του ως επαγγελματική στέγη (υγειονομικού ενδιαφέροντος, ιατρείο, γραφείο) ή κύριας κατοικίας και εάν δύναται να προβεί σε τέτοια χρήση δυνάμει του Κανονισμού της Πολυκατοικίας. Επίσης, σε περιπτώσεις κατά τις οποίες το υπό εξέταση ακίνητο είναι ήδη μισθωμένο, ερευνάται αν υφίσταται μισθωτήριο συμβόλαιο, η διάρκεια της μισθωτικής σχέσης, τυχόν εκχωρήσεις και προεξοφλήσεις του μισθώματος και άλλα παρόμοια ζητήματα μείζονος σημασίας. Τέλος, εξετάζεται η εγκυρότητα και γνησιότητα όλων των νομιμοποιητικών εγγράφων και πιστοποιητικών, οι λογαριασμοί ΔΕΗ και αν αναφέρονται ορθά τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, ενδεχόμενες ανοιχτές οφειλές κοινοχρήστων, ασφαλιστήρια συμβόλαια κ.α.

Γ) Διαπραγματεύσεις με τον Πωλητή και τον πληρεξούσιο δικηγόρο της άλλης πλευράς  

Μετά τη διεξαγωγή του νομικού και τεχνικού ελέγχου ακολουθούν οι τελικές διαπραγματεύσεις και ο συντονισμός των ενεργειών που χρειάζεται να προηγηθούν της σύνταξης και υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Στο πλαίσιο των διαπραγματεύσεων, ζητούνται έγγραφες δεσμεύσεις/εγγυήσεις, συμπληρωματικά έγγραφα, διορθώσεις ή κατά περίπτωση προσαρμογή του τιμήματος. Στο σημείο αυτό, η συνδρομή δικηγόρου καθίσταται αναγκαία προκειμένου να διασφαλίσει τα συμφέροντα του αγοραστή και να επιτύχει τη καλύτερη δυνατή συμφωνία.

Δ) Προσύμφωνο Πώλησης και Μεταβίβασης Ακινήτου – Ιδιωτικό Συμφωνητικό Αγοράς Ακινήτου – Αρραβώνας

  • Προσύμφωνο Αγοραπωλησίας

Σε αρκετές περιπτώσεις κατά τις οποίες πρέπει να μεσολαβήσουν ορισμένες ενέργειες πριν την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων (όπως η εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης, η μεταγραφή τίτλων στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, διορθώσεις λαθών που διαπιστώθηκαν, χορήγηση φορολογικής ενημερότητας, η οποία προϋποθέτει την εξόφληση βεβαιωμένων οφειλών) ή ο πωλητής αιτείται ορισμένους μήνες μέχρι την εύρεση κατοικίας και την εγκατάστασή του σε αυτήν, συνίσταται η δέσμευση του πωλητή και ιδιοκτήτη του ακινήτου με ή χωρίς την πληρωμή προκαταβολής από τον υποψήφιο αγοραστή.  Προς τον σκοπό αυτό, συντάσσεται ένα  Προσύμφωνο Αγοραπωλησίας Ακινήτου, το οποίο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου.

Με την υπογραφή Προσυμφώνου, έτεροι συμβαλλόμενοι δεσμεύονται στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου στο μέλλον και καθορίζουν κατά κανόνα την πλειονότητα των όρων του οριστικού συμβολαίου. Το Προσύμφωνο υπόκειται στον συμβολαιογραφικό τύπο, όπως και η οριστική σύμβαση, ωστόσο, η διαδικασία είναι σαφώς ευκολότερη δεδομένου ότι πλην του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, δεν απαιτείται η συγκέντρωση των λοιπών πιστοποιητικών και εγγράφων που κατά κανόνα χρειάζονται για την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.

Με την κατάρτιση του προσυμφώνου ο αγοραστής συνήθως καταβάλει στον πωλητή ένα μέρος από το συμφωνηθέν τίμημα και ορίζεται συγκεκριμένη προθεσμία εντός της οποίας τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο της μεταβίβασης με την  εφάπαξ ή τμηματική καταβολή και του υπολοίπου τιμήματος. Σε περίπτωση που στην πορεία υπάρξει άρνηση ή υπερημερία ενός των μερών στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, είναι δυνατόν να συμφωνηθεί το δικαίωμα της αυτοσύμβασης του ετέρου συμβαλλομένου, δια του οποίου ο έτερος συμβαλλόμενος μπορεί να προβεί μόνος του στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης αγοροπωλησίας εφόσον έχουν συντρέξει οι συμφωνηθείσες προϋποθέσεις (π.χ. πλήρης εξόφληση του τιμήματος εκ μέρους του αγοραστή). Επιπλέον είναι δυνατή και η δικαστική εκπλήρωση του προσυμφώνου, μέσω αγωγής καταδίκης σε δήλωση βούλησης του ετέρου συμβαλλομένου.

Στα προσύμφωνα ορίζονται συνήθως και ποινικές ρήτρες, λόγος για την κατάπτωση των οποίων είναι συνήθως η υπαίτια μη εκπλήρωση αναληφθέντων υποχρεώσεων.

Μεγάλη προσοχή πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής στο θέμα της επιβεβαίωσης ότι το ακίνητο δεν επιβαρύνθηκε με κάποιο βάρος (προσημείωση, υποθήκη, κατάσχεση) από τον χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αυτό που κάθε υποψήφιος αγοραστής πρέπει να γνωρίζει είναι ότι μπορεί το προσύμφωνο να αποτελεί ένα καλό «εργαλείο» για την ομαλή μεθόδευση της μεταβιβάσεως ακινήτου με εναρμόνιση των επιθυμιών πωλητού και αγοραστού, αλλά με το προσύμφωνο ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, απλώς εξασφαλίζεται με σχετική επάρκεια για το χρηματικό ποσό που έχει καταβάλει στον πωλητή ως προκαταβολή και αποκτά ενδεχομένως την ευχέρεια με την καταβολή του συνόλου του τιμήματος να γίνει, μελλοντικώς, κύριος του ακινήτου, εφόσον υπογραφεί και μεταγραφεί το οριστικό συμβόλαιο. Η προκαταβολή που δίδει ο αγοραστής με το προσύμφωνο μπορεί να εξασφαλιστεί και με την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης επί του ακινήτου, η οποία εγγράφεται κατά κανόνα στην περίπτωση δανειοδότησης του αγοραστή για την αγορά ενός ακινήτου.

  • Ιδιωτικό Συμφωνητικό

Τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν και ιδιωτικό συμφωνητικό για την σκοπούμενη αγοροπωλησία, το οποίο όμως δεν έχει την ίδια ισχύ όπως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, καθώς θεωρείται άκυρο λόγω μη τήρησης του απαιτούμενου συμβολαιογραφικού τύπου, ούτε μπορεί να εκτελεστεί άμεσα, όπως δύναται να συμφωνηθεί στο πλαίσιο του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Τα ιδιωτικά συμφωνητικά έχουν μόνο ενοχική ισχύ μεταξύ των μερών, ήτοι να χρησιμεύσουν για την επιδίωξη ενοχικών αξιώσεων (π.χ. αποζημίωσης). Ο σκοπός της αγοράς του ακινήτου δεν μπορεί να ολοκληρωθεί δηλαδή με την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού. Ακόμη και η κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου δεν περιορίζει τον πωλητή από την περαιτέρω πώληση του ακινήτου, περίπτωση στην οποία όμως θα μπορούν να διεκδικηθούν π.χ. οι συμφωνηθείσες ποινικές ρήτρες.

  • Εγγραφή Προσημείωσης Υποθήκης προς διασφάλιση αγοραστή

Επιπλέον μέσο για τη διασφάλιση του αγοραστή σχετικά με την μεταβίβαση της κυριότητας σ’ αυτόν είναι η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης. Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης προϋποθέτει τίτλο καθώς και μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο. Τίτλος για εγγραφή προσημείωσης υποθήκης είναι η δικαστική απόφαση, με βάση την οποία γίνεται και η μεταγραφή. Για την εγγραφή προσημείωσης προκύπτουν έξοδα υποθηκοφυλακείου. Ωστόσο, όταν καταστεί τελεσίδικη η απαίτηση, μπορεί ο ενυπόθηκος δανειστής να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ακινήτου, βρίσκεται δε σε προνομιακή θέση σε σχέση με άλλους δανειστές, καθώς λαμβάνει την αξίωσή του πρώτος από το πλειστηρίασμα. Πρόκειται για ένα εμπράγματο δικαίωμα, γι’ αυτό και αναπτύσσει ισχυρές συνέπειες.

Ε) Πληρωμή φόρου στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.

Πριν την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων, ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να πληρώσει προκαταβολικά κάποιους φόρους στην κατά τόπον αρμόδια ΔΟΥ, οι οποίοι αναλογούν στο ακίνητο που ενδιαφέρεται να αγοράσει και καθορίζονται με βάση την αντικειμενική του αξία. Εάν δεν έχει οριστεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου, ο ορισμός της γίνεται από συμβολαιογράφο ενώ, κρίσιμο για τον υπολογισμό του φόρου και εάν υφίσταται υποχρέωση καταβολής του είναι να διευκρινιστεί το ακίνητο συνιστά πρώτη κατοικία για τον αγοραστή.

ΣΤ) Σύνταξη Συμβολαίου

Η σύνταξη και υπογραφή του επίσημου συμβολαίου διενεργείται  από συμβολαιογραφείο με την επίσημη παρουσία του πωλητή, του αγοραστή και των δικηγόρων των δύο συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία. Αφού το συμβόλαιο αναγνωσθεί καθαρά και οι δύο πλευρές δηλώσουν ότι το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τους όρους και το περιεχόμενό του, γίνεται η υπογραφή του συμβολαίου και από τις δύο πλευρές.

Ζ) Μεταγραφή Συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο, Καταχώρηση στο Κτηματολόγιο

Επίσημα η μεταβίβαση της κυριότητας ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, όπου κατοχυρώνεται και επίσημα στην μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη η αγορά του ακινήτου και μεταγράφεται το Συμβόλαιο Αγοραπωλησίας, με επιμέλεια του συμβολαιογράφου. Σε περιοχές δε, που έχει τεθεί ήδη σε λειτουργία το Κτηματολόγιο, καταχωρούνται οι νέοι τίτλοι ιδιοκτησίας στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο της περιοχής.


Για περισσότερες πληροφορίες αναφορικά με την αγορά του ακινήτου που σας ενδιαφέρει, τη διαδικασία, το χρονικό διάγραμμα των απαιτούμενων ενεργειών και κάθε δυνατή πληροφορία που χρειάζεστε, είμαστε στη διάθεσή σας να συνδράμουμε σε οποιοδήποτε στάδιο της αγοραπωλησίας και να αναλάβουμε, κατόπιν εντολής σας, το σύνολο της διαδικασίας ελέγχου και αγοράς, με το μικρότερο δυνατό κόστος και πάντα με προτεραιότητα τις δικές σας ανάγκες. 

Πώληση Ακινήτου – Δικηγόρος Πωλητή

Κατά την πρώτη συνάντηση μας και δια της προσκόμισης από εσάς των σχετικών εγγράφων που αποτελούν του τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου που σας ενδιαφέρει να προβείτε σε πώλησή (Συμβόλαια Αγοράς, Δωρεάς, Γονικής Παροχής, Κληρονομιάς), λαμβάνετε πλήρη ενημέρωση αναφορικά με τη φύση και την έκταση των δικαιωμάτων σας επί του ακινήτου (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία), ορίζουμε τυχόν υφιστάμενα προβλήματα (προσημείωση υποθήκης, προσημείωση τραπείσα σε υποθήκη, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, ζητήματα κτηματολογίου, μεταγραφή πράξης αποδοχής κληρονομιάς στο Υποθηκοφυλακείο, εξάλειψη υποθήκης κα) και τις απαιτούμενες διαδικαστικές και νομικές ενέργειες που θα πρέπει να προηγηθούν της πώλησης του ακινήτου. Μαζί θέτουμε τον επιδιωκόμενο στόχο και καταλήγουμε στην ευχερέστερη και πλέον συμφέρουσα για εσάς λύση ανάλογα με τις εξατομικευμένες σας ανάγκες και επιδιώξεις, ενώ θέτουμε και το χρονικό πλαίσιο επίτευξης του επιδιωκόμενου αποτελέσματος και το εκτιμώμενο κόστος έως την ολοκλήρωση των αναγκαίων διαδικασιών.

Συνοπτικά, μερικά από τα έγγραφα και δικαιολογητικά που θα πρέπει να έχει συγκεντρώσει ο ιδιοκτήτης και πωλητής του ακινήτου την υπογραφή των συμβολαίων, με επιμέλεια δική του ή του πληρεξούσιου δικηγόρου του, είναι τα ακόλουθα:

  1. Φορολογική Ενημερότητα
  2. Ασφαλιστική Ενημερότητα
  3. Άδεια Οικοδομής εάν το ακίνητο έχει κτισθεί μετά το έτος 1983
  4. Απόσπασμα του Κτηματολογικού Διαγράμματος, εφόσον η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο
  5. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.)
  6. Πιστοποιητικό περί μη οφειλής δημοτικών φόρων, ήτοι Τέλος Ακίνητης Περιουσίας υπέρ του Δήμου (ΤΑΠ)
  7. Βεβαίωση για τη ρύθμιση αυθαιρεσιών
  8. Βεβαίωση για την τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων
  9. Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο με τους ως άνω τρόπους και όχι από επαχθή αιτία (αγορά)