ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

Οι νομοθετικές παρεμβάσεις στο θεσμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι διαρκείς και κυρίως φορολογικού περιεχομένου, γεγονός που δύναται να οδηγήσει σε ερμηνευτικές προσεγγίσεις και παραδοχές, που εξυπηρετούν μόνο το φορολογικό προσανατολισμό του νομοθέτη και όχι την εμπορική αξιοποίηση του ακινήτου, καθώς δεν είναι εναρμονισμένες με την πρακτική του δικαίου των μισθώσεων, όπως αυτή διαμορφώνεται στην οικονομική πραγματικότητα.

Με τον όρο  βραχυχρόνια μίσθωση, αναφερόμαστε στις μισθώσεις, οι οποίες πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» και αφορούν στη  χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής κατά τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, των άρθρων 83 και 84 του ν.4472/2017 και του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013. Τέτοιες μισθώσεις συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια – μικρότερη του έτους – χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά́ και όχι μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονταί από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Για τη νομότυπη κατάρτιση, ωστόσο τέτοιου είδους μισθώσεων, αναγκαία προϋπόθεση αποτελεί η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Πότε υποβάλλεται η «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».

Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τους ιδιώτες και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρ. 39Α του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/2015 και ΠΟΛ.1112/2017 εγκυκλίους.

Κρίσιμο είναι να μην παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων καθώς, σε μια τέτοια περίπτωση (υπηρεσία καθαρισμού, γεύματα κ.α) το εισόδημα που γεννάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρηθεί φορολογικά ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Εφόσον υπάρχει ατομική επιχείρηση, ή εάν επιλέξουμε την παροχή και άλλων υπηρεσιών εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), το εισόδημα φορολογείται ως εξής:

Αντιθέτως, όταν η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων γίνεται μέσω μιας εταιρείας τα εισοδήματα υπολογίζονται μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων και φορολογούνται με φορολογικό συντελεστή 29% χωρίς κλίμακα.

Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωρίς καταρχήν περιορισμό από ασυμβίβαστα. Ο εκμισθωτής εκ μόνης της ιδιότητάς του, δεν αποκτά εμπορική ή επαγγελματική ιδιότητα. Η διάρκεια της μίσθωσης πρέπει σε κάθε περίπτωση να είναι μικρότερη του έτους. Με Κ.Υ.Α. δύναται να καθοριστεί, ότι σε κάθε ΑΦΜ, αντιστοιχούν έως δύο κατοικίες, για έκαστη εκ των οποίων δύναται να θεσπιστεί ετήσιο όριο μίσθωσης 90 ημερών (60 ημέρες για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων). Υπέρβαση του ανωτέρου ορίου είναι δυνατή υπό όρους.

Ειδική κατηγορία μισθώσεως κατοικιών, αποτελούν εκείνες που συνάπτονται από φυσικά ή νομικά πρόσωπα – επιτηδευματίες και υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις του άρθρου 46 ν. 4179/2013 και των άρθρων 1 έως 4 ν. 4276/2014 και για τη νόμιμη σύναψή τους θεωρείται απαραίτητη η λήψη ειδικού σήματος λειτουργίας από τον ΕΟΤ, ήτοι:

• Οι μισθώσεις επιπλωμένων κατοικιών (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα) και
• Οι μισθώσεις τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων, από φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Στις συμβάσεις αυτές δεν υπάρχει περιορισμός αναφορικά με τη διάρκεια της μίσθωσης.

Ωστόσο, οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων στις οποίες πραγματοποιούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών οφείλουν:

1. Να καταχωρήσουν τις Τουριστικές Επαύλεις, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώρηση αυτή δε θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ως Α.Μ.Α. θα αναφέρεται ο αριθμός Ε.Σ.Λ. με το πρόθεμα Ε.Σ.Λ. στην αρχή.
2. Να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.
3. Να υποβάλλουν τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
4. Να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.

Για περισσότερες πληροφορίες αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις τουριστικές επαύλεις επικοινωνήστε άμεσα μαζί μας προκειμένου να σας ενημερώσουμε ενδελεχώς για τα ανακύπτοντα νομικά, φορολογικά και οικονομικά ζητήματα. Με εξειδίκευση σε ζητήματα μισθώσεων ακινήτων και δη βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, Booking και τουριστικές επαύλεις, σας παρέχουμε εξατομικευμένες και αξιόπιστες λύσεις δυνάμει της ισχύουσας νομοθεσίας, με πλήρη καθοδήγηση για τις απαιτούμενες ενέργειες και ανάληψη για λογαριασμό σας όλων των διαδικαστικών πράξεων από τη σύσταση εταιρείας, τη καταχώριση του ακινήτου στην ηλεκτρονική πλατφόρμα μέχρι οποιαδήποτε ενέργεια απαιτείται ενώπιον των δημόσιων φορέων για τη νόμιμη και επωφελή εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας σας.