Μισθώσεις Κατοικιών
Προστασία κύριας κατοικίας
Ελάχιστη διάρκεια μισθωτικής σχέσης
Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574 επ.) όσο και από τον ν. 1703/1987, όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον ν. 2235/1994. Από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία των μερών (δυνάμει της ελευθερίας των συμβάσεων, αρχή που διέπει τις ιδιωτικές σχέσεις) να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας για το χρονικό διάστημα που επιθυμούν ή και ακόμη να μην προβλεφθεί χρονική διάρκεια αυτής, αλλά να καταρτισθεί σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, χωρίς να θεσπίζεται κάποιος ελάχιστος χρονικός περιορισμός που θα πρέπει να ισχύσει για τις μισθώσεις κατοικίας.
Κατ’ εξαίρεση, στις μισθώσεις κύριας κατοικίας, προβλέπεται ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια μίσθωσης τουλάχιστον για τρία (3) έτη. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης τουλάχιστον έξι (6) μήνες από την κατάρτισή της και εφόσον αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Στην πράξη, τα συμβαλλόμενα μέρη, βέβαια, δύνανται να ορίσουν βραχύτερο χρονικό διάστημα (πχ. ένα ή δύο έτη), όμως, εκ του νόμου, πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας.
Η τριετία, ως ελάχιστη διάρκεια μιας μισθωτικής σχέσης κατοικίας, αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας, ήτοι στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια οικογενειακή στέγη. Ως εκ τούτου, η εν λόγω προστασία δεν καλύπτει αστικές μισθώσεις όταν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία. Για τον λόγο αυτό και για τη μεγαλύτερη δυνατή προστασία του ενοικιαστή και της οικογένειάς του, είναι μείζονος σημασίας, να έχει συμφωνηθεί ρητώς και να αναγράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο ότι το ακίνητο προορίζεται για χρήση ως κυρία κατοικία, άλλως η μισθωτική σχέση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Μετά την πάροδο της συμφωνημένης τριετίας, η μίσθωση μετατρέπεται σε αόριστη, και λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή.
Σιωπηρή Αναμίσθωση
Σε περιπτώσεις κατά τις οποίες, τα συμβαλλόμενα μέρη επιθυμούν να συνεχίσουν τη μισθωτική τους σχέση παρά την παρέλευση της αρχικά ορισθείσας διάρκειας της μίσθωσης, προβλέπεται η σιωπηρή αναμίσθωση του ακινήτου για τη νομιμοποίηση της παρεπόμενης εξακολούθησης της μισθωτικής σχέσης. Ωστόσο, όταν, η σιωπηρή αναμίσθωση είναι άτυπη, ήτοι χωρίς έγγραφη συμφωνία των μερών, δεν αρκεί προκειμένου να συνεχίσει ο μισθωτής να παραμένει στο μίσθιο μετά το πέρας του συμφωνηθέντος χρονικού διαστήματος αλλά απαιτείται να συναινέσει σε αυτό και ο εκμισθωτής, ήτοι να μην αντιταχθεί με οποιονδήποτε τρόπο, εκφράζοντας διαφωνία, είτε στη συνέχεια της μίσθωσης, είτε στους ειδικότερους όρους αυτής που κατά κανόνα αφορούν το μηνιαίο μίσθωμα ή την ανάγκη αναπροσαρμογής και αύξησης του. Σε περίπτωση που ο εκμισθωτής εναντιωθεί, τότε η σύμβαση λύεται χωρίς να απαιτείται καταγγελία της, ενώ δύναται να απαιτήσει, δυνάμει των οικείων αστικών διατάξεων, αποζημίωση από τον μισθωτή, η οποία θα αντιστοιχεί στο χρόνο που ο τελευταίος παρακράτησε το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, χωρίς τη συναίνεση του τελευταίου.
Μηνιαίο Μίσθωμα και Αναπροσαρμογή του
Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη και δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Είναι απολύτως έγκυρη κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος αλλά και για την μετέπειτα σταδιακή αναπροσαρμογή του, η οποία συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο, ωστόσο, σήμερα, η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη. Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως, όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις, κατά ποσοστό ίσο με 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος δυνάμει των προηγούμενων δώδεκα (12) μηνών.
Κοινόχρηστες Δαπάνες – Λογαριασμοί Κοινής Ωφέλειας
Εκτός από το μηνιαίο μίσθωμα, ο ενοικιαστής βαρύνεται σύμφωνα με τη συμφωνία που έχει συνάψει με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, είτε προφορικώς είτε εγγράφως δια Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης για μεγαλύτερη διασφάλιση των συμφερόντων αμφότερων των συμβαλλομένων, με το κόστος των κοινοχρήστων και άλλων λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Συνεπώς, καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής που αφορά το μίσθιο, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος.
Λύση της Μισθωτικής σχέσης Ορισμένου Χρόνου.
Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις παρέλθει το διάστημα, για το οποίο αυτή έχει συναφθεί, χωρίς άλλη προϋπόθεση. Συνεπώς, η μίσθωση, η οποία έχει συμφωνηθεί για ορισμένο χρόνο και εφόσον τα μέρη δεν επιθυμούν τη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης μετά την παρέλευση του της καθορισθείσας διάρκειας, η μίσθωση λύεται αυτοδίκαια, χωρίς να απαιτείται καμία πρόσθετη διατύπωση.
Πρόωρη Λύση της Μισθωτικής Σχέσης – Καταγγελία Μίσθωσης για σπουδαίο λόγο
Καταγγελία μισθώσεων κατοικιών επιτρέπεται ακόμα και κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου για συγκεκριμένους λόγους, όπως:
- Καθυστέρηση ή δυστροπία στην καταβολή του ενοικίου.
- Καθυστέρηση καταβολής κοινοχρήστων, κάθε λογαριασμού κοινής ωφέλειας που βαρύνει τον μισθωτή.
- Κακή χρήση του μισθίου / Μη επιτραπείσα υπομίσθωση ή παραχώρηση χρήσης.
- Αλλαγή χρήσης του μισθίου (π.χ. από κατοικία σε επαγγελματική στέγη).
- Όταν διαπιστώνεται ότι έχει πραγματικά ελαττώματα, όπως ενδεικτικά απουσία περίφραξης, ενόχληση προερχόμενη από γειτονικό ακίνητο και συγκεκριμένα από ζώο γειτονικού ακινήτου ή νομικά ελαττώματα (ενοχικά ή εμπράγματα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο που επενεργούν αρνητικά στην συμφωνημένη χρήση του) ή τέλος. όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες, εκτός αν γι’ αυτά είχε λάβει γνώση ο μισθωτής κατά τη σύναψη της σύμβασης και τα αποδέχτηκε ή εάν η ύπαρξή τους δεν οφείλεται σε πταίσμα του εκμισθωτή.
- Όταν από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή και όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη και εάν γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (π.χ. εμφάνιση υγρασίας και μούχλας στην οροφή του μισθίου προερχόμενη από την ταράτσα της πολυκατοικίας
Επειδή, όπως σε όλες τις συμβάσεις, έτσι και στις μισθώσεις κατοικιών, είναι πιθανό να προκύψουν ασάφειες ή προβλήματα κατά τη διάρκειά τους που αφορούν είτε τα αντισυμβαλλόμενα μέρη είτε εξωγενείς παράγοντες, η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει διάφορους ειδικούς λόγους πρόωρης καταγγελίας των συναφθέντων συμβάσεων μίσθωσης, ως αναφέρουμε ανωτέρω. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η προστασία των συμφερόντων αμφότερων των μερών όταν η μίσθωση δεν δύναται να συνεχισθεί.
Τα ανωτέρω, αποτελούν τις περιοριστικά στο νόμο αναφερόμενες περιστάσεις κατά τις οποίες κατοχυρώνεται το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.
Εντούτοις, δε θα μπορούσε να μην αναγνωρίζεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις το δικαίωμα κάθε συμβαλλόμενου μέρους να προβεί σε λύση της μίσθωσης με καταγγελία, σε χρόνο προγενέστερο του συμφωνηθέντος και άλλοτε, όταν βρεθεί ενώπιον γεγονότων τα οποία δεν έχουν ρητά προβλεφθεί. Όμως, ακριβώς επειδή υφίσταται η εκ του νόμου πληθώρα ειδικών λόγων καταγγελίας, τα μη προβλεπόμενα αυτά γεγονότα θα πρέπει να αποτελούν λόγους σπουδαίους και να προσδιορίζονται συγκεκριμένα. Η ερμηνεία του τι συνιστά κάθε φορά σπουδαίο λόγο περιορίζεται μέσω δύο προϋποθέσεων που τίθενται και που θα πρέπει να ισχύουν σωρευτικά: 1) Τα περιστατικά που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο θα πρέπει να οφείλονται σε αυτόν (ή τουλάχιστον και σε αυτόν) προς τον οποίο στρέφεται η καταγγελία και όχι στον ίδιο τον καταγγέλλοντα. Δεν απαιτείται να συντρέχει παράλληλα και πταίσμα, καθώς είναι δυνατόν να μην ευθύνεται καθόλου για τα γεγονότα που συνιστούν το σπουδαίο λόγο το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η καταγγελία και 2) Τα εν λόγω γεγονότα θα πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για αυτόν που καταγγέλλει μη αξιώσιμη, κατά τα οριζόμενα από την καλή πίστη.
Καταγγελία Μίσθωσης λόγω Ιδιόχρησης
Τέλος, διευκρίνισης χρήζουν τα ισχύοντα που αφορούν την καταγγελία σύμβασης μίσθωσης ορισμένου χρόνου για ιδιόχρηση, προκειμένου δηλαδή να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο ως κατοικία του ιδιοκτήτη ή του συζύγου ή των τέκνων του. Αυτό μπορεί να επιχειρηθεί από τον εκμισθωτή μόνον εφόσον παρέλθει η νόμιμη τριετής διάρκεια της μίσθωσης, ακόμα και αν συμβατικά συμφωνήθηκε βραχύτερη, ενώ παράλληλα είναι πια εφικτή μόνο εφόσον ο καταγγέλλων επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το μίσθιο ως επαγγελματική στέγη, και όχι ως κύρια κατοικία. Το δικαίωμα καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση στο μίσθιο, δηλαδή χρήση αυτού ως κατοικία, έπαψε να υφίσταται και να αποτελεί νόμιμο λόγο καταγγελίας ήδη από το 01-07-1997, όταν και καταργήθηκε ο νόμος που το προέβλεπε και συγκεκριμένα ο ν. 1703/1987.
Για περισσότερες πληροφορίες και διευκρινίσεις αναφορικά με τη μίσθωση κατοικίας και οποιοδήποτε ζήτημα σας απασχολεί επικοινωνήστε μαζί μας.