Μίσθωση Επαγγελματικής Στέγης – Εμπορικές Μισθώσεις
Οι νέες διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων, οι οποίες εισήχθησαν με τον ν. 4242/2014, διέπονται αναμφίβολα από μεγαλύτερη ελαστικότητα και ευχέρεια διαμόρφωσης της μισθωτικής σχέσης δυνάμει της συμφωνίας των συμβαλλόμενων μερών, όπως αυτή αποτυπώνεται στη σύμβαση μίσθωσης.
Ωστόσο, λόγω της ελευθερίας που διέπει πλέον τις επαγγελματικές μισθώσεις, επιβεβλημένη καθίσταται η προσεκτική σύνταξη του Μισθωτηρίου Συμβολαίου για την προάσπιση των συμφερόντων αμφότερων των μερών.
Αναλυτικότερα, ως επαγγελματική μίσθωση νοείται η παραχώρηση χρήσης ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη στον μισθωτή, με σκοπό ο τελευταίος να εξασκήσει σε αυτό τις προβλεπόμενες από το νόμο δραστηριότητες και συγκεκριμένα:
- Άσκηση εμπορικών πράξεων, όπως καταστήματα λιανικής ή χονδρικής πώλησης, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος κ.α.
- Άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το Π.Δ. 34/1995. Αναλυτικότερα, ιατρεία, οδοντιατρεία, κτηνιατρεία, δικηγορικά γραφεία, γραφεία διπλωματούχων μηχανικών, λογιστικά γραφεία, αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα κ.α
- Εγκατάσταση εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών
- Στέγαση κλινικών και πάσης φύσεων νοσηλευτικών ιδρυμάτων
- Στέγαση οίκων ευγηρίας
- Στέγαση φαρμακείων και φαρμακαποθηκών
- Χρήση του ακινήτου ως βοηθητικού χώρου άλλου ακινήτου, στο οποίο ασκείται επαγγελματική δραστηριότητα
Ο νέος νόμος 4242/2014, στο άρθρο 13 περιέχει τις νέες διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις, οι οποίες διατηρούν τη 12ετή χρονική προστασία στις παλαιές μισθώσεις, χωρίς όμως να συμβαίνει το ίδιο για τις νέες.
Συνοπτικά, για τις νέες μισθώσεις σύμφωνα με τον ν.4242/2014:
Διάρκεια Εμπορικής Μίσθωσης
Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
Συνεπώς στην πράξη, τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη της τριετίας που ορίζεται εκ του νόμου.
Λύση – Καταγγελία Εμπορικής Μίσθωσης
Η λύση των νέων μισθώσεων λαμβάνει χώρα με νεότερη συμφωνία των μερών, η οποία αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου ή της νόμιμης τριετίας, σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται εντός τριών μηνών από την κοινοποίηση της λύσης.
Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
Υφιστάμενες εμπορικές μισθώσεις
Δεν θίγεται το δικαίωμα το μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, εάν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε βέβαια το δικαίωμά του εάν υφίσταται μίσθωση με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια.
Κατά τη λήξη της 12ετίας, δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή καταβολής αποζημίωσης 24 μηνιαίων μισθωμάτων, ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης. Οι υπάρχουσες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία και αποδεικνύονται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Μετά τη λήξη τους μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή, σύμφωνα με το αρθρ. 609 ΑΚ, δηλαδή εάν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει ορισθεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από τις 15 μέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.
Μονομερής καταγγελία τους από τον μισθωτή γίνεται με τις υφιστάμενες προϋποθέσεις, δηλαδή μετά ένα έτος από την έναρξη, με 3μηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα.